房企反腐进行时

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时间:2019-11-08 17:33:30

(资料来源:经济观察插图:张晓)

今年下半年,经济观察报记者陈波表示,房地产企业一直在开展一场内部反腐败运动,这场运动笼罩着各个岗位的经理们。据《经济观察报》(Economic Observer)不完全统计,过去一年,中粮地产、雅居乐、龙狮、保利地产、万达、复星、美的地产等许多房地产企业的高管腐败事件都有公开报道或举报。

然而,更多的住房企业内部腐败问题是通过不披露以低调的方式处理的。“毕竟,这是一件可耻的事情,将对其自身品牌和客户声誉产生巨大影响,除非绝对必要,否则不会公开处理。”一位在香港上市的审计师告诉《经济观察报》。

2015年之前,住房企业反腐败的重点通常将集中在传统采购、工程等环节。在新一轮反腐浪潮中,投资扩张、人力资源、营销等职能部门已经成为验证的重点。

与以往住房企业低调处理管理人员腐败不同,许多住房企业选择在今年的反腐运动中公开处理。

最近的典型案例是美的地产(Midea Real Estate)在10月初公开宣布,其一家地区公司的副总经理、一个项目的营销经理欧阳Moumou与三名下属房地产顾问合谋,利用销售控制来控制房屋的外部涨价和销售,以获取100多万元的非法利益。一家地区公司和一家城市公司的总经理胡某要求营销经理在其任期内为控制住房供应寻求更大的非法利益。目前,涉案6人已被当地公安机关采取强制措施。

在宣传的背后,一方面,在市场低迷的情况下,房屋企业自发地加强了内部管理流程,行业整体利润率有所收窄。另一方面,它与信息化的提高和大数据的广泛使用密切相关。

投资和营销成为高风险领域

2017年,在南京附近的一个县级市,一家私营企业出售了所有股份,其主要资产是一个由13块地块组成的大型项目。“当时,公司进行了市场调查,并对这个项目作出了初步判断。我们发现利润确实可观,但背后有很大的风险。例如,当时政府对这些地块的规划目标已经到期,可能需要进行新一轮的规划改革。后续工作涉及获得相关土地证书的困难。此外,当时该项目的债务情况相当复杂。”一家外资上市房地产公司的投资总经理告诉《经济观察报》,经过深思熟虑,他们最终选择放弃,因为投资已经触及内部风险的“红线”。

不久之后,一家福建房地产公司在短时间内赢得了该项目。迄今为止,这家总部位于福建的房地产公司已经支付了一半以上的收购交易对价。然而,该项目仍然无法获得相关的土地证书,该项目已“暂停”近两年。"在这个收购过程中可能隐藏着一些可疑的东西."上述外商投资上市住房企业总经理提到。据《经济观察报》记者报道,这家总部位于福建的房地产公司已经在内部处理了收购事宜。

2015年前,房地产企业的土地扩张更多的是通过公开招标、拍卖和合作,经营环节相对透明,减少腐败的可能性。也正因为如此,以往住房企业在投资扩张过程中的制度设计不完善,监管不严格,一些漏洞逐渐暴露出来投资总经理表示,近年来,特别是2015年至2017年,随着征地风口的出现,投资和扩张线成为腐败频发的地方。“头两年,土地市场非常火爆。只要有好的项目,它们都是房地产企业的“士兵之地”。许多企业放宽了投资和扩张线的控制标准,灰色空间也出现了。”一家福建房地产公司的区域主管这样说。

城市公司总经理和城市公司投资经理是腐败高发的两个岗位。上述外资上市房地产投资总是举一个例子。如果房地产企业想购买房地产项目,城市公司的总经理或城市公司的投资负责人是第一个直接联系卖方公司的人。

有时,卖方报价明显超过了房地产公司最初设定的回报率,但负责购买的房地产运营商将首先与卖方公司私下讨论对价的份额。在满足房地产公司内部投资标准的范围内,双方将提高购买价格。购买完成后,卖方公司将把一定比例的额外收入私下转给房地产经营者。事实上,他们之间数千万的交易差价被特定城市公司的总经理或投资经理盗用投资经理表示,一些公司的推广人员甚至会在收购前主动索贿,“对方的报价确实可以接受,但回扣必须在交易后给予”——这是双方约定的成功收购的先决条件。

房地产作为一个资本密集型产业,总是涉及到巨额资金和诸多环节,从而引发了一个又一个的腐败案件。采购部门和工程部是房地产企业腐败频发的高风险领域。

如今,除了投资范围的扩大,腐败最严重的领域更多地转移到了住房企业的营销上。“营销部门的所有职能部门都在花钱。大多数房屋企业的业主会在营销线上给予相对宽松的权力,但只要是宽松的,就会有漏洞。”王森(化名)已在一家香港上市房地产公司的审计部门工作多年。他说营销部门直接负责具体项目的销售。“他们有第一手资料,如公司内的房屋类型、规模和优惠政策。他们有几个月的优势。”“2017年市场监管力度加大后,住宅企业的销售压力逐渐加大,营销渠道的使用更加频繁。问题就在这个关头出现了。”上述福建房地产企业负责人透露。

在过去的两年里,王森看到了太多的营销部门腐败的案例——例如,营销部门的管理层与外界勾结,未经许可成立了一家空壳公司,以最大的内部折扣批量将住房股票转售给空壳公司,然后提价进行二次销售,从中赚取高额利润。房地产企业的房地产定价体系通常由市场部门批准,老板是最终的评判者,市政和财政部门对这些价格进行监督和评估。房地产企业一旦采用底价管理方法,只要营销部门控制底价或价格,销售过程中就有很大的寻租空间。

10月初,美的房地产通过审计风控中心微信公众号发布了最新反腐公告。六名涉嫌谋取非法利益的人中有五人属于营销部门。“说实话,经常路过河边,哪有不湿鞋的?这件事有时不是个人行为,而是团队行动,甚至涉及企业的几个部门。”王森透露,住房企业腐败的频繁发生更多是由于利益共同体。

反腐败宣传

面对各种腐败事件,房企内部的“铁腕”措施早已提前出台。一直以来,大型企业都设立了风控、审计等内部审计部门,建立了一套完整的审计机制上述福建房地产企业区域负责人表示,反腐是房地产行业的正常行为。

这些相应的内部审计部门的日常主要职责更多的是基于监督的性质,跟踪和处理企业内部的一些日常投诉。工作的基本范围包括活动之前、期间和之后。

在住房企业内部,大部分监管部门直接归老板所有。例如,万达审计部门由董事长王健林直接负责。

在具体工作中,一些监督部门实行单线汇报——“审计部门只接受老板直接下达的指令,并将工作结果单独向老板汇报。”王森解释说,例如,一些房地产公司的老板会给内部审计部门调查一名员工的任务。至于为什么要对员工进行调查,以及调查结果将如何影响个人,甚至审计部门也不了解这些信息。

监管部门的另一部分实行双轨报告制:“这种审计工作相对来说要清晰得多。老板将直接通知内部员工或部门可能存在的问题,审计部门将根据这些可能性进行核实。”王森说。

事实上,即使达到了核查的最后阶段,这些监督部门所能做的就是根据国家法律、所涉金额和相关证据提供解决计划。最终决策权基本上掌握在老板手中。

在过去的实践中,房地产公司的业主通常对一些小额的腐败行为视而不见,因为他们默许给予相关人员一定的利益。王森说,35万,没什么。

有时,即使内部审计的结果已经获得,房地产公司也会选择保持内部审计的低调或在房地产界内小规模公布。有时,为了处置这些腐败的雇员,可能不采用房地产公司的真实名称,也可能通过其他方式,如违反公司制度,将其开除。

不过,如果我们看看地产公司过去一年的反贪污行动,便会发现发展商处理各种贪污事件的手法正在逐步升级。与以往低调处理内部消化不同,越来越多的反腐行动被公之于众,不少房企选择移交司法机关进行刑事处理。

据《经济观察报》不完全统计,过去一年,中粮地产、雅居乐、龙狮、保利地产、万达、复星、美的地产等许多住宅企业都有内部高管事件的公开报道或公告。

一位前30名房屋公司高管向《经济观察报》透露,据他所知,一些房屋公司老板在最近的内部管理会议上直接提到,那些收到钱的高管应该会省下一些钱。

反腐败和节流

“目前,房地产企业公开披露的这些反腐败案件往往是几千万,甚至几亿元。如果一个房地产企业有10个这样的案例,计算规模至少有一两十亿元。在当前住宅企业利润率逐渐变薄的前提下,这种事情对企业的实际利润仍有很大影响。”上述外资上市房地产企业总是把自己的投资情况告诉《经济观察报》。

加强反腐力度与房地产市场形势的变化密切相关。在疲软的市场周期下,反腐败甚至与企业成本和利润直接相关。

凯瑞研究中心(Kerri Research Center)发布的数据显示,截至上半年末,172家上市住房企业的中位净利率及其父母的净利率分别为12.2%和10.4%,较2018年底分别上升0.5%和0.9%,但较2018年同期分别下降1.9%和0.8%。然而,随着政策调控的正常化和行业增长的放缓,住宅企业的利润空间将进一步被挤压。

在利润规模增速放缓的同时,住宅企业的成本也在进一步上升。以融资成本为例。据凯里研究中心统计,由于近年来国内融资环境不断收紧,住房企业原有低成本公司债券逐渐到期,借新还旧,融资成本有所增加。前九个月,住房企业新债融资成本为7.03%,比2018年上升0.50个百分点。

“房地产行业展望2015年至2016年。几乎所有的住宅企业都在展望未来。在过去两年里,市场下跌,住房企业的效率普遍下降。只有优化企业流程系统,我们才能降低支出。”以上投资总额表示。

除市场化因素外,信息化水平的提高也推动了住宅企业反腐力度的提升。一家排名前三的房地产公司的区域总经理表示,近年来,随着企业内部信息系统的完善,信息传递变得更加透明和开放,同时大数据的发展也有助于获取证据。在这些综合因素下,住宅企业的加工频率自然会增加。“不管市场形势好不好,反腐败必须是住房企业的一项长期行动。”他说。

如果你仔细观察,在现阶段,腐败事件更多地发生在近年来迅速扩张的一些激进的房地产企业,尤其是那些打击数千亿私营企业的企业。这背后,更多的是因为这样的住宅企业为了做大做强,往往牺牲了对利润的控制,跟不上企业的发展速度。

上述福建住房企业区域负责人表示,过去这类住房企业规模小,经营半径窄,公司相对可控。然而,随着规模越来越大,管理半径和管理难度越来越大,在高速发展的过程中问题不断爆发。此时,需要采取一些措施来加强公司的管理。

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